En droit français, une société civile immobilière (SCI) est une société de gestion ou d’investissement dont l’objet porte sur des biens immobiliers. En général, une SCI est constituée principalement pour construire ou acheter des biens immobiliers en vue de les donner en location ou de les mettre à la libre disposition des associés. Dans cet article, nous allons en savoir plus sur la SCI et sur la manière de la constituer.
Définition d’une SCI :
Qu’est ce qu’une SCI ? Une SCI (Société Civile Immobilière), traduite par société d’investissement immobilier est un type particulier de société française qui est principalement constituée pour la propriété et la gestion de biens immobiliers. Il s’agit d’une société civile, c’est-à-dire que cette structure n’est pas créée pour poursuivre des objectifs commerciaux.
La société a une identité juridique distincte de celle de ses actionnaires, mais, sauf dans des circonstances très particulières, elle n’a pas d’identité fiscale distincte. C’est pour cette raison qu’on dit qu’une SCI est « fiscalement transparente ».
Grâce à la souplesse de ses statuts, la SCI est idéale pour administrer le patrimoine d’une famille. À condition de respecter les contraintes que cette structure impose, elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine et ouvre la voie à de sérieuses économies d’impôts.
Les notaires recommandent vivement cette structure à leurs clients pour gérer des biens immobiliers (dans le cadre d’une SCI) ou rarement des meubles. Ils suggèrent cette structure lorsqu’il s’agit de vous aider à surmonter les différents obstacles juridiques liés à la situation familiale ou patrimoniale ou pour bénéficier de nombreuses réductions d’impôts.
En effet, la SCI est un outil qui s’adapte à toutes les situations. Les statuts et les règles de fonctionnement sont rédigés très librement afin de prévoir toutes les éventualités dans la gestion du patrimoine.
Qu’est-ce qu’une SCI et quand est-elle un véhicule approprié pour acheter et gérer des biens immobiliers français ?
Une SCI est une société civile (par opposition à une société commerciale) créée pour posséder, gérer et louer des biens immobiliers. La SCI doit avoir au moins deux associés (il n’y a pas de nombre maximum), qui peuvent être des résidents ou des non-résidents de France, des personnes physiques ou des sociétés.
La responsabilité des associés est limitée et est attribuée en fonction de leur participation proportionnelle dans la SCI. La SCI peut être gérée par un ou plusieurs associés. Ils ne doivent pas nécessairement être des actionnaires, mais doivent être des personnes physiques et non des sociétés.
La raison la plus courante de créer une SCI est l’achat d’un bien immobilier par plusieurs acquéreurs. L’autre option, l’indivision, est plus difficile à gérer en droit français. C’est notamment le cas si un ou plusieurs acquéreurs sont des personnes assistées, comme des enfants mineurs ou des adultes sous contrôle judiciaire. C’est pourquoi de nombreuses familles achètent des biens immobiliers par le biais d’une SCI. Une SCI peut être créée relativement rapidement et à un coût modéré.
Elle peut même être créée après la signature de la promesse de vente – le contrat préliminaire d’achat – et avant le titre de propriété. Cela est soumis à la condition que la promesse inclue une clause qui permet à un autre nom de se substituer à l’acheteur indiqué. La SCI devient alors le vecteur de l’achat du bien. Les particuliers sont propriétaires indirectement du bien immobilier par le biais de leur participation dans la SCI.
Comment créer une SCI ?
Alors, comment creer une SCI ? La SCI est souvent constituée pendant la période d’achat du bien immobilier, avant la signature de l’acte de vente et après la signature d’un compromis de vente. Généralement, c’est au notaire qu’incombe la responsabilité des démarches administratives et d’immatriculation : préparation des statuts de la société,
- Dépôt des statuts à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI)
- Enregistrement du statut de la société au centre des impôts
- Publication d’un avis de constitution de la SCI dans le journal d’annonces légales (JAL)
Quelques semaines plus tard, le Kbis, un certificat de constitution ou autre preuve légale de l’enregistrement de votre société, est délivré. Ces documents incluent toutes les informations sur la compagnie ainsi que sur ses fondateurs.
Documents requis des actionnaires
- Documents d’identification : certificats de naissance, de mariage ou de partenariat, le cas échéant, copies de passeports.
Fiscalité de la SCI
– impôt sur le revenu
Cette option offre la possibilité aux propriétaires de gérer uniquement des locations non meublées. Le bénéfice final de la SCI sera partagé entre les différents associés qui devront chacun le déclarer dans leur déclaration de revenus personnelle.
– impôt sur les sociétés
Cette option offre la possibilité aux propriétaires de gérer à la fois des activités de location meublée mais aussi des locations non meublées. Le bénéfice final de la SCI est soumis à l’impôt sur les sociétés
– il est important de souligner que les associés ne seront pas du tout imposés dans ce cas.
Dès qu’une SCI est constituée, l’administration fiscale française attend une déclaration de revenus chaque année, que la SCI ait une activité ou non (même si la SCI n’est pas encore propriétaire d’un bien immobilier !)
Les formulaires attendus par l’administration fiscale dépendent de l’option fiscale choisie lors de la constitution de la société.
La SCI : comment ça marche ?
Une SCI est composée d’associés et est administrée par un gérant :
Les associés nomment et révoquent le gérant, ils sont tenus de participer aux assemblées générales et reçoivent des parts sociales en échange d’apports en nature ou en numéraire. Ils gagnent ainsi des parts quand la société réalise des bénéfices. À l’inverse, en cas de dettes, la répartition se fait également au prorata des parts des associés.
Une seule ou plusieurs personnes physiques ou morales peuvent gérer la SCI. Le gérant est responsable de la gestion quotidienne de la SCI (perception des loyers, paiement des charges, des impôts, etc.).
Quels sont les coûts de création et de gestion d’une SCI ?
Le plus gros inconvénient d’une SCI est son enregistrement. Vous devez effectuer plusieurs formalités pour l’enregistrer, comme :
- L’annonce de la création de la SCI dans un JAL,
- La déclaration des bénéficiaires.
- La rédaction des statuts,
- L’enregistrement de la SCI,
- L’enregistrement des statuts auprès du service des impôts,
Ces opérations ont un coût surtout si vous passez par un avocat/notaire pour rédiger les statuts (c’est recommandé, car chaque investisseur est différent). Quant à l’enregistrement légal, il coûte environ 200 €.
Que peut offrir une SCI aux investisseurs ? (fiscalité, entreprise, création de valeur)
La SCI permet de réaliser plusieurs investissements immobiliers en réunissant des moyens, ce qui peut faciliter l’obtention de financements. Elle peut en effet être destinée, par exemple, à la location.
La SCI permet d’avoir une fiscalité avantageuse. La cession d’un bien immobilier est normalement soumise à l’impôt sur les plus-values, avec un abattement en fonction de la durée de détention, et une exonération totale d’impôt après 22 ans ainsi qu’une exonération de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour la cession des parts de SCI, la durée de détention est calculée à partir de la date de souscription des parts et non à partir de la date d’entrée du bien dans la SCI. De plus, la cession de parts sociales est plus simple que la vente d’un immeuble qui doit passer par un acte notarié authentique.
Si vous êtes chef d’entreprise, vous pouvez également utiliser la SCI pour acquérir les biens immobiliers nécessaires à votre activité. Les loyers sont perçus par la société et les charges locatives en sont déduits. Ce montage vous permet également d’attribuer des parts de SCI à vos enfants sans être dans votre société. De plus, les créanciers de votre entreprise ne pourront pas attaquer la SCI, les biens immobiliers sont donc protégés.
Résumé des avantages et inconvénients
Nous avons préparé quelques points clés sur les avantages et les inconvénients de la création d’une SCI.
Flexibilité : différents montages possibles, possibilité de » s’ouvrir » à d’autres options à plus long terme (holding par exemple). Faible encadrement juridique (les associés s’organisent comme ils le souhaitent).
Aspect financier : mutualisation des charges, permettant d’investir dans l’immobilier avec également une répartition des risques (proportionnelle au montant de l’apport). Protection du patrimoine des associés (responsabilité des associés indéfinie, mais proportionnelle au montant de leur apport).
Avantages fiscaux : imposition réduite par le gouvernement actuel. Liberté de choix dans l’imposition des bénéfices de la SCI : impôt sur le revenu (IR) (catégorie des revenus fonciers) pour les associés-personne physique ou impôt sur les sociétés (IS). Une analyse patrimoniale vous permet de choisir entre les deux solutions possibles en fonction de vos objectifs à plus ou moins long terme.
Protection des enfants et du couple : transmission facilitée pour les enfants, mais aussi au sein du couple, parts égales, moins de droits de succession grâce au système des versements échelonnés (possibilité de donner tous les 15 ans). Possibilité de transmission directe au conjoint survivant en cas de décès.
Limites et inconvénients notables : formalités obligatoires pour la création de la SCI. Obligations liées aux assemblées générales annuelles. Lourdeur de la comptabilité dans le cadre de l’IS. Complexité des emprunts et des financements dans certaines situations. La cession des actifs d’une SCI sous IS est plus compliquée.
