Vente à un promoteur : le piège des conditions suspensives !
Entre le coup d’arrêt porté à la construction de nouveaux logements dû au Covid et les injonctions publiques pour éviter d’aggraver l’imperméabilisation et la consommation d’espace, les promoteurs immobiliers ne se sont jamais autant intéressés qu’aujourd’hui à l’achat de terrains bâtis pour la construction de programmes immobiliers neufs.
Traduction concrète à cela : les propriétaires de maisons avec jardins font face au démarchage parfois très offensif de promoteurs intéressés par l’acquisition de leurs biens. Et trop souvent, le prix de vente qui leur est proposé par ces acquéreurs potentiels, supérieur à l’estimation de valeur de leur propriété en l’état comme expliqué ici, détourne leur attention des conditions suspensives particulières à la réalisation desquelles la vente (et donc le paiement de ce prix tellement avantageux) est conditionnée.
Quelles sont ces conditions suspensives propres à la vente d’une maison à un promoteur immobilier ? Et quels sont les pièges à éviter lorsqu’on vend sa maison à un promoteur ? Réponse par un coach foncier de J’aiunterrain.fr.
L’obtention d’un permis de construire purgé
Si un promoteur propose un prix d’achat supérieur à la valeur vénale d’une parcelle qui accueille déjà maison c’est parce que celle-ci offre d’importants droits à construire. Plus il peut construire de mètres carrés sur un terrain, plus son offre de prix sera importante. Et si l’étude du PLU le renseigne sur la constructibilité d’un terrain, ce n’est qu’une fois le permis de construire obtenu et purgé de tous les recours et retraits administratifs qu’il a la certitude qu’il pourra effectivement les réaliser.
Voilà qui explique que la quasi-totalité des promoteurs immobiliers demandent que la promesse de vente intègre une condition suspensive de permis devenu définitif.
Vous êtes propriétaire d’une maison et un promoteur vous a fait une offre d’achat intéressante assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un permis ? Avant de l’accepter, assurez-vous que la constructibilité escomptée est cohérente par rapport au PLU. Si elle est trop importante, il est à prévoir que le promoteur n’obtiendra pas le permis, donc n’achètera jamais votre maison au prix annoncé.
La pré-commercialisation d’un pourcentage des logements à construire
Si un promoteur veut acheter votre maison, c’est pour la démolir puis construire dessus une opération de logements neufs vendus sur plan, autrement dit en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Le principe est simple : s’il n’y a pas d’acheteurs pour les logements qu’il projette de construire sur votre parcelle, il ne l’achètera pas.
Pour s’assurer que son opération soit un succès commercial, dans la moitié des cas, le promoteur demande que soit intégrée à la promesse de vente une condition suspensive de pré-commercialisation. Ainsi, par exemple, si la condition suspensive vise 40% minimum de pré-commercialisation et qu’au jour de la signature de la vente définitive, il n’a vendu que 20% des logements, il va, au choix :
- Renoncer à l’achat de votre maison,
- Renégocier le prix de vente de votre maison à la baisse,
- Demander un allongement du délai que vous lui avez initialement octroyé pour la réalisation de cette condition suspensive.
Sachant cela, vous l’aurez compris, bien encadrer la condition suspensive de pré-commercialisation est essentiel. Pour ce faire, un coach foncier expérimenté dans la vente à un promoteur immobilier peut vous être d’une aide précieuse.
L’obtention d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
Si vous interrogez le promoteur sur ce point, il vous dira sans conteste que la Loi l’oblige à obtenir cette garantie avant d’acheter votre terrain. En un sens, il aura raison puisque cette assurance, qui vise à palier aux effets d’un dépôt de bilan et à garantir aux acquéreurs des futurs logements que la construction sera bien achevée, est obligatoire.
Ce qu’il ne vous dira que très rarement en revanche, c’est que la délivrance de cette assurance n’est possible qu’une fois un certain pourcentage de l’opération précommercialisé. Oui, vous avez bien compris : condition suspensive de pré-commercialisation et condition suspensive d’obtention de la GFA, c’est bonnet blanc et blanc bonnet !
Ne vous faites donc pas avoir et n’acceptez la condition suspensive de GFA qu’en l’absence d’une condition suspensive de pré commercialisation (et inversement). Et exigez qu’elle soit correctement encadrée, un peu à la manière d’une condition suspensive d’obtention d’un crédit.
Vous ignorez comment procéder ? Là encore, un coach foncier peut vous aider. Chez J’aiunterrain.fr, par exemple, les formules de coaching spéciales vente d’un terrain démarrent à 59€ la semaine.
Enfin, comparez toujours plusieurs offres avant de vendre votre maison à un promoteur
Un promoteur immobilier vous a fait une offre d’achat pour votre maison a priori très intéressante et vous presse pour l’accepter sans tarder ? Ne vous précipitez pas, quand bien même le promoteur vous assure que son offre a une durée de validité très limitée.
C’est une technique de négociation ! Si votre bien l’intéresse sachez que non seulement il vous en refera une autre si vous revenez vers lui hors délai, mais qu’en plus il y a fort à parier que d’autres promoteurs pourraient eux aussi être intéressés par l’achat de votre terrain, à meilleur prix.
S’il ne fallait retenir qu’un conseil pour vendre sa maison à un promoteur, ce serait celui-là : comparez toujours plusieurs offres d’achat avant d’en accepter une, tant sur le prix que sur les conditions suspensives et les délais. Et si vous cherchez un moyen simple et efficace de le faire, découvrez sans tarder comment la consultation privée pour la vente d’un terrain peut vous permettre d’atteindre votre objectif grâce à ses nombreux avantages.
Bonne vente !
