Qu’est-ce qui différencie le pacte de préférence de la promesse unilatérale de contrat ?

CONTENU

• 1 Quelles sont les conditions et les effets du pacte préférentiel ?
  • 1.1 Quelles sont les conditions de validité de la clause préférentielle ?
  • 1.2 Quelles sont les obligations relatives aux pactes préférentiels ?
    • 1.2.1 Vis-a-vis du prometteur
    • 1.2.2 Vers le bénéficiaire
• 2 Quels sont les effets de la violation du pacte préférentiel ?
  • 2.1 Qu’est-ce qu’une violation d’une clause préférentielle ?
    • 2.1.1 En ce qui concerne le promettant :
    • 2.1.2 En ce qui concerne le bénéficiaire :
    • 2.1.3 À l’égard d’un tiers :
  • 2.2 Quelles sont les sanctions prévues pour la violation du pacte préférentiel ?
    • 2.2.1 Dommages
    • 2.2.2 La nullité du contrat
    • 2.2.3 Remplacement du bénéficiaire au tiers

Article 1123 du Code civil stipule ce qui suit : « Le pacte préférentiel est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer, en priorité, à son bénéficiaire de traiter avec lui au cas où elle décide de contracter ».

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À partir de cette définition, on peut garder à l’esprit que le pacte de préférence :

— Est un accord de volonté  :

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Un accord qui ne traite pas de la conclusion d’un contrat définitif, mais plutôt de l’octroi d’un droit de priorité au bénéficiaire dans la situation dans laquelle le promettant a l’intention de contracter.

— Pèse une obligation uniquement sur le prometteur  :

Il s’engage à donner la priorité au bénéficiaire à condition que le bénéficiaire souhaite contracter, c’est-à-dire qu’il soit libre de le faire ou de ne pas le faire. De même, le bénéficiaire n’est pas tenu d’exercer son droit de préférence.

Ce que vous devez savoir, c’est que ce droit de priorité est semblable à un droit de préemption (Lisez aussi : Arrêt dans Poussin, jugement fondamental en droit des contrats ). La seule différence entre les deux concerne le fait que la première est d’origine conventionnelle (c’est-à-dire qu’elle émane des parties) tandis que la seconde est due à la loi.

Le pacte préférentiel doit être différencié de promesse unilatérale . Si les deux font partie des précontrats ou des contrats préparatoires, la promesse unilatérale est un contrat en vertu duquel le promettant s’engage auprès du bénéficiaire à contracter dans la situation où le bénéficiaire en question exprime sa volonté. Nous parlons d’un volonté exclusive du bénéficiaire.

Dans le cas de la promesse unilatérale, le consentement du promettant est déjà définitif , il ne pourra plus revenir à sa promesse de contrat. Par conséquent, seul le consentement du bénéficiaire, dont la manifestation est exercée par la levée de l’option accordée. D’autre part, dans un pacte de préférence, le promettant n’est pas encore décidé de contracter.

Afin de mieux comprendre ce qu’est le pacte préférentiel, il faut d’abord voir les conditions et les effets de ce pacte. Ensuite, dans une deuxième partie, les sanctions liées à la violation du Pacte.

Quelles sont les conditions et les effets du pacte préférentiel ?

Quelles sont les conditions de validité du pacte préférentiel ?

Comme tout contrat, le pacte préférentiel n’échappe pas conditions de common law du contrat visé à l’article 1128 du Code civil :

— La capacité de contracter  :

Les parties doivent être en âge de contracter et saines à l’esprit.

— Le consentement des parties  :

Il doit être exempt de défauts (erreur, dol, violence).

— Objet et cause licites  :

Obligation pour le promettant de donner la priorité au bénéficiaire dans le cadre d’un contrat final. Si l’accord préférentiel concerne une vente d’un bien immobilier, cet immeuble qui est soumis à un droit de priorité doit être clairement précisé.

Toutefois, contrairement à la promesse unilatérale, le pacte préférentiel n’est pas soumis à une condition spécifique telle que la détermination de la durée, du prix ou de la publicité.

À l’appui des remarques précédentes, la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 janvier 2003, a déclaré que « la prédétermination du prix du contrat envisagé et la fixation d’un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte préférentiel ».

D’autre part, en ce qui concerne la durée, même si elle ne constitue pas une condition de validité du contrat , l’engagement ne pouvait pas durer éternellement. En conséquence, les engagements perpétuels sont interdits.

Toutefois, s’il y avait eu prédétermination d’une durée, le promettant n’aurait plus la possibilité de la résilier unilatéralement.

Enfin, en ce qui concerne la publicité, contrairement à la promesse unilatérale, elle ne peut être exigée même s’il s’agit d’une vente de biens immobiliers, de biens immobiliers, d’affaires, de droit à un bail ou de valeurs mobilières.

Depuis la le consentement de promesse au contrat n’est pas définitif, il est tout à fait compréhensible que le promettant n’ait pas besoin d’en informer les tiers.

En outre, la Cour de cassation a déclaré dans un arrêt du 16 mars 1994 que : « Le pacte préférentiel, qui est analysé comme une promesse unilatérale conditionnelle, ne constitue pas une restriction au droit de disposer ».

Quelles sont les obligations relatives aux pactes préférentiels ?

En ce qui concerne les prometteurs

Il ne faut pas oublier que le prometteur n’est tenu que s’il décide de contracter. Le droit du bénéficiaire dépend donc de la volonté de contracter de la promesse. Le promettant a donc l’obligation de proposer la priorité au bénéficiaire, c’est-à-dire avant de solliciter d’autres personnes.

Une fois qu’il a décidé de conclure un contrat consensuel ou tout autre contrat , par exemple, en vendant un immeuble, il ne pouvait plus se tourner vers le bénéficiaire et engager des négociations. Les négociations n’ont pas réussi, elles libèrent le prometteur, mais sinon, il doit s’engager envers lui.

En tout état de cause, tant qu’il n’aura pas offert de préférence l’offre de contrat au bénéficiaire du pacte, il ne pourra pas s’adresser à d’autres personnes. Dans le cas où le bénéficiaire refuse l’offre de contrat, il serait alors disposé à chercher ailleurs.

Vers le bénéficiaire

Le pacte préférentiel ne crée aucune obligation envers le prometteur. Elle donne au bénéficiaire la possibilité de contracter ou de ne pas contracter, sans que le prometteur puisse lui imposer quoi que ce soit.

Par exemple, si A a entré un accord préférentiel pour la vente d’une maison à B et enfin A a décidé de vendre la maison ; A a l’obligation de recevoir l’offre d’abord de B, le destinataire de la promesse. Mais B est toujours libre de conclure le contrat ou non. Une fois que B refuse que A pourrait se tourner vers d’autres offres.

Quels sont les effets de la violation de la clause préférentielle ?

Avant d’examiner de préférence les effets du non-respect du Pacte, il était d’abord utile de connaître les cas constituant la violation du Pacte préférentiel.

Qu’est-ce qu’une violation du pacte de préférence ?

Étant donné qu’il s’agit d’un contrat, il est doté d’une force obligatoire vis-à-vis d’autres contractants.

En ce qui concerne le prometteur :

La violation consiste en premier lieu pour le prometteur à conclure avec un tiers sans solliciter au préalable le bénéficiaire du pacte de préférence.

Deuxièmement, le promettant, après que la négociation avec le bénéficiaire n’eut pas abouti, a fait une offre plus favorable à un tiers que ce qu’il proposait au bénéficiaire.

En ce qui concerne le bénéficiaire :

Il peut accepter l’offre ou la refuser après négociation ou renoncer à son droit de priorité. Quelle que soit sa décision, elle ne saurait constituer une violation du Pacte de préférence.

À l’égard d’un tiers :

Le tiers en question est la personne avec laquelle le promettant a conclu un contrat en violation du droit de préférence du bénéficiaire.

Par conséquent, le tiers acquéreur doit avoir eu connaissance, au moment de la conclusion du contrat, du droit de priorité du bénéficiaire et de son intention de s’en prévaloir.

Le bénéficiaire pourrait alors engager la responsabilité du tiers sur la base de la responsabilité délictuelle, mais pas sur la base de la responsabilité contractuelle étant donné que cette dernière ne fait pas partie du contrat.

Mais que se passe-t-il si le tiers apprenait le droit de priorité du bénéficiaire et son intention de contracter ?

En cas de doute pour le tiers souhaitant contracter, le paragraphe 3 de l’article 1123 du Code civil prévoit la possibilité de interrogation d’action  : « Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai fixé et qui doit être raisonnable l’existence d’un accord préférentiel et si il a l’intention de s’en prévaloir. »

En effet, depuis cette ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, le tiers intéressé par le contrat peut interroger le bénéficiaire sur l’existence éventuelle d’un pacte de priorité qui pourrait le lier au prometteur et, dans l’affirmative, son intention de se prévaloir de ce droit.

Cette action d’interrogatoire a été créée afin de donner au tiers l’assurance que l’acte qu’il pourrait conclure avec le prometteur ne serait pas annulé ou que le bénéficiaire ne pouvait demander la substitution.

Cette action d’interrogatoire doit être faite par écrit et il faut préciser qu’en cas de silence de sa part pendant un certain temps, il ne peut plus se prévaloir de la substitution ou de la nullité.

L’expiration du délai fixé dans l’action d’interrogatoire confère à la troisième partie le droit de contracter avec le promettant sans qu’il puisse engager sa responsabilité. Et en même temps, il libère l’obligation du promettant envers le bénéficiaire.

L’action d’interrogatoire soulève une question essentielle : Le bénéficiaire a-t-il un intérêt à mener à bien cette action ?

Selon les dispositions de la loi, si le tiers n’avait pas connaissance de l’intention du bénéficiaire d’exercer son droit de priorité, le contrat qu’il a conclu est en principe exempté de sanctions.

Alors que s’il poursuit une action d’interrogatoire et que le bénéficiaire l’informe par la suite de sa volonté de conclure le contrat avec le promettant, il ne pourra plus conclure avec le promettant.

Il a donc intérêt à ne pas engager une telle action.

Qu’est-ce les sanctions sont -elles prévues pour violation du pacte préférentiel ?

Aux termes de l’article 1123, paragraphe 2, du Code civil, « Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’une clause, de préférence, le bénéficiaire peut obtenir réparation du préjudice subi ».

Toutefois, lorsque « le tiers savait l’existence de la clause et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au tribunal de le substituer au tiers dans le contrat conclu ».

En conséquence, la violation de la clause préférentielle conduit donc à l’octroi de dommages-intérêts, à la nullité du contrat ou à la substitution du bénéficiaire au tiers.

Mais pour se prévaloir de la réparation ou de la substitution, deux conditions sont nécessaires :

— Que le tiers a pris connaissance de l’existence du pacte préférentiel liant le prometteur et le bénéficiaire.

— Que le tiers a pris connaissance de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de priorité.

Ses conditions sont cumulatives, car même s’il y a eu un tel acte et que le bénéficiaire a exprimé sa volonté de ne pas utiliser ce droit, le tiers pourra quand même conclure un contrat avec le prometteur.

Dommages et intérêts

Selon le paragraphe 2 de l’article 1123 (voir aussi sources du droit des contrats ), le bénéficiaire qui a contracté un pacte de préférence avec un prometteur peut obtenir réparation du préjudice subi.

Pour ce faire, il peut soit engager la responsabilité contractuelle de la partie prometteuse, soit engager la responsabilité délictuelle la tierce partie.

La nullité du contrat

Dans le cas où le promettant a conclu un contrat avec un tiers au détriment du bénéficiaire, celui-ci peut demander la nullité de l’acte.

Si le tiers était bonne foi , c’est-à-dire, s’il ne connaissait pas l’existence du pacte ni l’intention du bénéficiaire, le pacte ne peut être opposable à son encontre. Cela signifie que sa responsabilité ne serait pas engagée et que le contrat qu’il a conclu avec le prometteur demeurerait valable, même si le pacte préférentiel a été rendu public.

Mais dans l’hypothèse que le tiers était mauvaise foi , c’est-à-dire dans le cas où il a été informé de l’accord conclu entre le prometteur et le bénéficiaire, le bénéficiaire serait en droit de demander la nullité de le contrat conclu (voir : nullité relative et nullité absolue ).

— En ce qui concerne la charge de la preuve  :

Rappelez-vous que la bonne foi est toujours présumé. Il convient donc que la personne contestante en apporte la preuve. Il appartient donc au bénéficiaire de l’acte de préférence de prouver que le tiers avait effectivement connaissance de l’acte et qu’il avait l’intention de s’en prévaloir.

Remplacement du bénéficiaire par le tiers

Cette disposition consacrée par la Cour de cassation dans son arrêt du 26 mai 2006 puis par l’ordonnance du 10 février 2016 n’est envisagée que si le tiers est de mauvaise foi.

La nullité et la substitution ne sont pas cumulatives, il est donc approprié que le bénéficiaire choisir entre ses deux sanctions.