Les sociétés immobilières civiles (SCI) peuvent être utilisées comme outil d’allégement fiscal pour le transfert d’actifs, mais aussi pour gérer son imposition sur le revenu.
En outre, une telle structure n’est pas incompatible avec certains régimes d’impôt foncier.
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Plan de l'article
Un outil pour gérer votre fiscalité
Un IBS peut choisir d’être imposé en tant qu’impôt sur le revenu (IR).
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Les bénéfices seront donc imposés entre les mains des associés proportionnellement aux actions détenues dans le capital social de la société.
En outre, des prélèvements sociaux de 17,2 % sont ajoutés.
Si les associés ne sont pas lourdement imposés, ce choix pourrait être un bon choix puisque l’ICS bénéficiera du régime des gains immobiliers qui s’applique aux particuliers en cas de transfert subséquent.
Ainsi, une allocation pour durée de détention est applicable à partir de la sixième année jusqu’à une exonération fiscale à partir de la 22e année (30ème année pour les prélèvements sociaux).
Pour rappel, les gains de propriété privée sont imposés à un taux fixe de 19 %.
L’autre option pour le SCI consiste à opter pour son imposition sur l’impôt sur les sociétés (SI), ce qui entraînera l’imposition de la société elle-même, sans imposer directement les associés.
Il sera en mesure de déduire l’amortissement de certaines immobilisations, c’est-à-dire la valeur d’usure qu’un bien perd au fil du temps.
Elle peut être imposée à un taux réduit de 15% sur les premiers 38,120€, puis 28% jusqu’à 500.000€. Au-delà de 500 000€ la taxe sera de 31%.
Cette solution est pertinente pour les contribuables qui ont une richesse importante.
En effet, cela leur permet d’effacer une bonne partie de leurs revenus locatifs (et ne seront donc pas imposés comme revenus de propriété).
D’autre part, il convient de prêter attention à la revente en ce qui concerne les gains en capital.
En cas de transfert, le gain en capital est déterminé à partir du prix d’achat, moins l’amortissement, et sans déduction pour la durée de la détention.
Il est ensuite imposé comme un bénéfice à l’IS.
Il est possible de passer de IR à IS pendant la vie sociale.
D’un autre côté, l’inverse n’est pas possible : l’option IS est irrévocable.
De plus, que vous choisissiez d’imposer des ICS sur l’IR ou le SI, le fait de détenir votre immeuble par l’intermédiaire d’un IBS réduit l’assiette imposable de l’ISF (ou de l’IFI à compter du 1er janvier 2018) :
l’Administration fiscale tolère un rabais sur la valeur des actions de SCI par rapport à l’immobilier détenu en direct, variant entre 10% et 30% en raison du manque de liquidité.
Fiscalement et en dehors de l’imposition des bénéfices, le SCI permet d’optimiser la transmission de la richesse.
La création d’une telle société permet le transfert de ses actions dans le temps, bénéficiant du renouvellement tous les 15 ans de l’allocation de 100.000€ sur les dons par parent pour chaque enfant.
Il permet également aux parents qui gèrent les SCI de continuer à cultiver le patrimoine, même si ce sont leurs enfants qui en sont propriétaires.
Droit SCI, Pinel et Malraux
Pour cela, l’immeuble doit être la résidence principale du locataire.
L’investisseur s’engage à respecter les plafonds de loyer fixés par zone géographique et le locataire ne doit pas dépasser une limite de ressources.
Le plafond des taxes est fixé à 300.000€. L’investisseur sera en mesure d’acheter beaucoup plus cher mais la partie supérieure ne sera pas incluse dans le calcul de l’avantage.
Il est possible de taxer en Pinel via un SCI mais la société ne doit en aucun cas être assujettie au SI.
Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt dans la limite de la part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Dans ce contexte, la réduction d’impôt s’applique à chaque associé sur ses propres actions et non sur l’ensemble de l’investissement.
En contrepartie, chaque associé s’engage à conserver ses titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location.
Cette s’applique à tous les titres détenus.
De plus, la réduction Pinel de l’ICS ne peut s’appliquer à un bien démembré.
Toutefois, en vertu d’un IBS, il est interdit de louer les biens concernés à l’un des associés ou à un membre de sa maison fiscale.
La loi Malraux encourage l’investissement pour préserver et réhabiliter les centres historiques : un bâtiment situé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) permet à son propriétaire de réduire les impôts jusqu’à 30% ou 22%, selon leur situation géographique, du montant des travaux nécessaires à la réparation la propriété.
Le contribuable ne bénéficie de cet avantage que pendant les années de paiement du travail.
Il est possible de taxer à Malraux via une société civile immobilière mais quant au Pinel, il ne doit pas être soumis à l’IS.
L’investisseur ne bénéficie que de la réduction d’impôt sur sa part des titres détenus dans le SCI.
Les partenaires s’engagent à conserver leurs actions jusqu’à la fin du contrat de location.
Le SCI est particulièrement avantageux pour les parents qui souhaitent anticiper le transfert de leurs biens afin de minimiser les droits d’héritage que leurs enfants auraient à payer.
Comme déjà mentionné, le SCI permet de faire un don immobilier tout en maintenant la gestion de l’entreprise.
SCI et imputation des déficits fonciers
En créant un SCI, les partenaires peuvent tirer parti des déficits qu’il génère personnellement , mais pour ce faire, il doit être transparent, c’est-à-dire imposé à l’APM entre les mains des associés.
En fait, lorsque SCI détermine son revenu imposable, elle le distribue aux associés et ils sont imposés à titre de revenu de biens pour leur part détenue.
Pour déterminer son revenu net imposable, l’ICS peut déduire certaines dépenses telles que :
- les frais de gestion ;
- les frais de gestion ;
- Primes d’assurance ;
- Frais de copropriété ;
- Taxes foncières ;
- Intérêts sur les prêts ;
- Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
Compte tenu de ces frais déductibles, il est possible que le SCI produise un déficit foncier.
Si tel est le cas, il est imputable au revenu total des associés dans la limite de €10.700.
Le montant supérieur à 10,700 euros est imputé aux revenus fonciers pour les 10 prochaines années.
Si le revenu total est inférieur au montant de 10 700 euros, la partie des déficits fonciers imputables au revenu total non déduit sera imputée au revenu total des 6 années suivantes.
D’autre part, les intérêts sur les prêts sont imputés principalement et uniquement sur les revenus fonciers.
S’ils sont plus élevés, leur imputation au revenu global est impossible.
Ils déduiront le revenu foncier pour les dix prochaines années.
Exemple de défiscalisation
Deux associés ont composé un SCI, chacun détenant 50 % des actions.
La société a un déficit de 30 000 euros, mais 9 000 euros de ce déficit se compose d’intérêts sur prêt.
Chacun des deux partenaires bénéficiera donc d’un déficit de 15 000 euros, dont 4 500 euros d’intérêts sur prêts.
Le partenaire X a un revenu global de 40 000 euros dont 10 000€ de revenus fonciers (et 30 000 euros dans les autres revenus).
Pour la première année, il sera en mesure de facturer intégralement ses intérêts sur les prêts sur ses revenus immobiliers : 10 000 — 4 500 = 5 500€.
Mais il ne pourra imputer son déficit restant à hauteur de 6 200€ (10 700 — 4 500).
Les 4 300€ restants seront imputables à ses revenus fonciers pendant 10 ans (15 000 — 10.700).
Partner Y a un revenu total de 7.000€ dont 4.500€ de revenus fonciers (et 2.500€ sous autres revenus de catégorie).
Pour la première année, il pourra facturer intégralement ses intérêts sur les prêts sur les revenus fonciers : 4 500 — 4 500 = 0€.
Cependant, il ne pourra imputer le reste de son déficit d’un montant de 2 500 euros puisque ses revenus ne lui permettent pas de facturer davantage.
En outre, elle bénéficiera d’un déficit de 3 700 euros (10 700 — 7 000) imputable à son revenu global pour 6 ans, et d’un déficit de 4 300 euros imputable à ses revenus fonciers pendant 10 ans (15 000 — 10 700).
| Associé X | Partenaire Y | |
|---|---|---|
| Total des recettes | 40.000€ | 7.000€ |
| Déficit foncier (SCI) | 15.000€ | 15.000€ |
| Dont intérêts sur les emprunts | 4.500€ | 4.500€ |
| Autres revenus fonciers | 10.000€ | 4.500€ |
| Intérêts sur prêts exigibles | 4.500€ | 4.500€ |
| Revenus de biens après imputation des intérêts sur emprunts | 10.000 — 4.500 = 5.500€ | 4.500 — 4.500 = 0€ |
| Déficit restant à imputer | 10.700 — 4.500 = 6.200€ | 10.700 — 4.500 = 6.200€ |
| Déficit imputable au total des recettes | 5.500 — 6.200 = — 700€ | 0 — 6.200 = — 6.200€ |
| Total des recettes | 30.000 — 700 = 29.300€ | 2 500 — 6.200 = — 3.700€ |
| Déficit de revenu total à déclarer (6 ans) | 0€ | 3.700€ |
| Déficit à déclarer sur le revenu foncier (10 ans) | 15.000 — 10.700 = 4.300€ | 15.000 — 10.700 = 4.300€ |
Si le SII est dans le SI, le déficit fera l’objet d’un traitement comptable simple et sera facturé aux années suivantes. Les partenaires ne pourront pas l’utiliser personnellement pour réduire leur fiscalité.
